長風律師事務所台北所:http://www.foreverwindtp.com/ 諮詢電話：02-23131873
長風律師事務所高雄所:http://www.foreverwind.com/ 諮詢電話：07-2853998
免付費諮詢專線：0800-076388
【林承志╱綜合報導】在外租屋難免遇上鄰居、室友不能配合生活作息，或遭遇急事必須提前解約的情形，此時，須付出什麼樣的代價才算合理？若是房東要提前解約，又應該如何賠償房客？專家表示，提前解約的賠償金額，應以契約簽訂的條文為主，任何一方違約都須賠償被害方，若契約無詳細約定，通常以1~3個月的租金為合理的賠償金額範圍。
責任歸屬
崔媽媽基金會主任秘書黃琡珺表示，租屋族在簽約時，不會太在意契約中約定的違約賠償方式，但市售租屋契約版本通常較保障房東權益，除有可沒收全數押金的條文外，更有要求5倍租金的賠償金額，一旦簽訂，即具有法律效力，屆時若想要求房東減免，只能向房東求情。
不過，《民法》同時也規定在特定情況下，房客可向房東要求提前解除租約，例如房屋出現損害，房客已告知房東，但房東卻遲遲不肯修繕；或房屋出現瑕疵，危及到房客安全與健康的時候，此時房客可主張終止租約，而不須負擔賠償責任。
可向法院聲請酌減
崔媽媽義工律師李岳洋說：「提前解約在法律上視為違約行為，一般來說，在租賃契約中都會載明違約金如何計算。」若沒有記載，被害方依《民法》規定，仍有權向違約方要求損害賠償，此時，如何計算賠償金額，往往成為雙方在法院的攻防重點。
假設房客簽約1年，但僅住1個月就要求解約，房東依法可向房客要求剩下11個月的租金作為損害賠償，但此時房客也可主張「損益相抵」，也就是說，若房東在房客解約後，仍將房屋出租給第3人，房東所受損的租金將相對減少。不過，因相關計算方式繁複，且皆須證據證明，因此，一般建議在簽訂租賃契約時，即明訂違約金額，未來若任何一方違約，都可依照契約所載賠償，合理範圍約1~3個月。
在常見案例中，常有房客因簽約時未注意，被要求付出高額賠償金，李岳洋表示，若真的覺得賠償金不合理，可拒絕繳付，等待對方提出告訴，再向法院聲請酌減，法官有機會判決違約方，支付較合理之賠償金。
房客何時可終止租約
◎供居住處所之租賃，租賃物有瑕疪危及安全健康時（民法424條）
◎出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時（民法430條）
◎租賃物一部滅失而存餘部份，不能達租賃之目的時（民法435條）
◎因第三人主張權利，致不能為使用、收益時（民法436條）
◎承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依《民法》第452、450條第三項規定，先期通知
資料來源：崔媽媽基金會
[資料來源:蘋果日報]
長風律師事務所臺灣黃頁(台北):http://www.web66.com.tw/web/Blog?MID=13269
長風律師事務所臺灣黃頁(高雄):http://www.web66.com.tw/web/Blog?MID=13089
【資料來源:自由新聞】
留言列表
